{"id":3443,"date":"2026-03-06T07:10:32","date_gmt":"2026-03-06T06:10:32","guid":{"rendered":"https:\/\/www.pub1.fr\/blogueurs\/?p=3443"},"modified":"2026-03-06T07:10:40","modified_gmt":"2026-03-06T06:10:40","slug":"fiscalite-immobiliere-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.pub1.fr\/blogueurs\/fiscalite-immobiliere-2026\/","title":{"rendered":"Fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re 2026 : ce qui change pour les propri\u00e9taires"},"content":{"rendered":"\r\n

Alors que l’ann\u00e9e avance, les propri\u00e9taires immobiliers se retrouvent face \u00e0 des modifications significatives dans le paysage fiscal. Le projet de loi de finances 2026 donne le ton d\u2019une transformation visant \u00e0 r\u00e9\u00e9quilibrer la fiscalit\u00e9 entre diff\u00e9rents types de locations, \u00e0 renforcer la protection des locataires et \u00e0 encourager l\u2019investissement dans le parc locatif durable. Parmi les mesures majeures, on note un abattement micro-foncier relev\u00e9, une r\u00e9forme des amortissements en location meubl\u00e9e, ainsi qu\u2019un encadrement accru de la location saisonni\u00e8re, illustrant une volont\u00e9 claire de r\u00e9guler un march\u00e9 parfois d\u00e9s\u00e9quilibr\u00e9.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

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Les nouvelles r\u00e8gles du micro-foncier : un abattement augment\u00e9 pour encourager la location nue<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

Le r\u00e9gime du micro-foncier conna\u00eet en 2026 une \u00e9volution notable, marqu\u00e9e par le rel\u00e8vement de l\u2019abattement applicable sur les revenus tir\u00e9s de la location nue, passant de 30% \u00e0 50% d’apr\u00e8s valoimmo.fr<\/a><\/span><\/strong>. Cette mesure vise \u00e0 stimuler la mise en location longue dur\u00e9e, per\u00e7ue comme un mode d\u2019habitation plus stable pour les locataires, notamment gr\u00e2ce aux baux de trois ans qui offrent une meilleure s\u00e9curit\u00e9. Concr\u00e8tement, pour un bailleur ayant un revenu foncier de 3 000 euros, ce changement se traduit par une diminution de la base imposable, passant de 2 100 euros \u00e0 1 500 euros, g\u00e9n\u00e9rant ainsi une \u00e9conomie d\u2019imp\u00f4t significative. Cette diff\u00e9rentiation fiscale entre location nue et meubl\u00e9e participe \u00e0 une volont\u00e9 gouvernementale de r\u00e9\u00e9quilibrer les avantages, aujourd\u2019hui largement en faveur des locations meubl\u00e9es gr\u00e2ce \u00e0 la d\u00e9ductibilit\u00e9 des amortissements.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Pour illustrer, prenons l\u2019exemple d\u2019un propri\u00e9taire \u00e0 Lyon qui loue un appartement vide rapportant 12 000 euros annuels. Sous l\u2019ancien r\u00e9gime, seules 3 600 euros auraient \u00e9t\u00e9 d\u00e9duits en abattements, avec la nouvelle r\u00e8gle, ce sera 6 000 euros, r\u00e9duisant d\u2019autant plus les revenus imposables. Cette initiative vise \u00e9galement \u00e0 repousser la tentation des locations type Airbnb, souvent point\u00e9es du doigt pour accentuer la p\u00e9nurie de logements disponibles \u00e0 long terme dans les zones tendues. En outre, elle simplifie les d\u00e9marches d\u00e9claratives pour les propri\u00e9taires qui continuent de b\u00e9n\u00e9ficier du r\u00e9gime micro-foncier dans la limite de 15 000 euros de loyers annuels.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Par ailleurs, en incitant \u00e0 privil\u00e9gier la location nue, le gouvernement cherche \u00e0 favoriser la stabilit\u00e9 locative et \u00e0 prot\u00e9ger un peu plus les locataires, parfois fragiles face \u00e0 l\u2019instabilit\u00e9 des meubl\u00e9s touristiques. Cette tendance invite aussi les propri\u00e9taires \u00e0 revoir leur portefeuille immobilier, en analysant les rendements nets apr\u00e8s imp\u00f4ts pour y int\u00e9grer cette nouvelle dimension fiscale. En r\u00e9sum\u00e9, ce rel\u00e8vement de l\u2019abattement dans le micro-foncier est une des roues de secours mises en place pour soutenir la location longue dur\u00e9e, tout en corrigeant une fiscalit\u00e9 qui jusqu\u2019alors favorisait largement le meubl\u00e9, souvent critiqu\u00e9 pour ses effets de sp\u00e9culation.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

La suppression des amortissements en location meubl\u00e9e : un tournant pour les propri\u00e9taires bailleurs<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

La location meubl\u00e9e, particuli\u00e8rement attractive gr\u00e2ce aux avantages li\u00e9s \u00e0 la d\u00e9ductibilit\u00e9 des amortissements, est confront\u00e9e \u00e0 une mesure majeure en 2026 : l\u2019arr\u00eat de cette d\u00e9duction pour les bailleurs non professionnels relevant du r\u00e9gime r\u00e9el. Cette suppression affecte notamment les amortissements sur la valeur du bien, le mobilier, ainsi que les travaux, des leviers fiscaux jusqu\u2019ici utilis\u00e9s pour r\u00e9duire fortement la base imposable.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Concr\u00e8tement, un investisseur en meubl\u00e9 \u00e0 Bordeaux qui d\u00e9duisait par exemple 8 000 euros d\u2019amortissement par an dans ses revenus locatifs devra d\u00e9sormais y renoncer, ce qui se traduirait par une augmentation sensible de son imp\u00f4t sur le revenu. Cette r\u00e9forme vise \u00e0 niveler la taxation entre locations meubl\u00e9es et locations nues, ces derni\u00e8res ne b\u00e9n\u00e9ficiant pas de ce m\u00e9canisme. Derri\u00e8re cette d\u00e9cision, le gouvernement entend limiter les distorsions fiscales qui contribuent \u00e0 la tension sur le march\u00e9, notamment dans les zones urbaines \u00e0 forte fr\u00e9quentation touristique o\u00f9 la pression sur le logement est la plus forte.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Les implications pour les bailleurs meubl\u00e9s sont multiples. D\u2019une part, la rentabilit\u00e9 nette de ces investissements pourrait baisser, poussant certains propri\u00e9taires \u00e0 revoir leur strat\u00e9gie locative, voire \u00e0 se tourner vers la location vide ou \u00e0 envisager la vente. D\u2019autre part, cette disparition de l\u2019amortissement pourrait renforcer la contrainte financi\u00e8re, en particulier pour ceux qui ont r\u00e9alis\u00e9 d\u2019importants travaux ou r\u00e9novations.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Par ailleurs, cette mesure inclut une distinction importante entre meubl\u00e9 touristique et chambres d\u2019h\u00f4tes. Ces derni\u00e8res b\u00e9n\u00e9ficient d\u00e9sormais d\u2019un abattement micro-BIC major\u00e9 \u00e0 71% du chiffre d\u2019affaires, dans la limite de 188 700 euros, dans un cadre fiscal s\u00e9par\u00e9, mettant ainsi en lumi\u00e8re les diff\u00e9rences entre location touristique classique et h\u00e9bergement de type chambres d\u2019h\u00f4tes. Cette diff\u00e9renciation s\u2019inscrit dans une politique tendant \u00e0 valoriser les initiatives rurales ou en p\u00e9riph\u00e9rie des grandes villes, consid\u00e9r\u00e9es comme moins nuisibles \u00e0 la dynamique locale que les meubl\u00e9s \u00e0 haute densit\u00e9 urbaine.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Il s\u2019agit donc d\u2019un tournant pour la fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re dans la location meubl\u00e9e, imposant une vigilance accrue aux propri\u00e9taires quant \u00e0 leur statut fiscal et leur mod\u00e8le \u00e9conomique, et incitant \u00e0 une r\u00e9flexion strat\u00e9gique sur la nature du bien et sa destination locative.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Dispositif Jeanbrun : une nouvelle \u00e8re pour l\u2019investissement locatif durable<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

Le dispositif Jeanbrun, qui remplace le c\u00e9l\u00e8bre Pinel, marque un changement fondamental dans la mani\u00e8re dont les incitations fiscales \u00e0 l\u2019investissement locatif<\/a><\/strong> sont con\u00e7ues. Plut\u00f4t que de s\u2019appuyer sur une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t imm\u00e9diate, ce nouveau m\u00e9canisme fonctionne par amortissements. Le principe est simple et attrayant : les propri\u00e9taires peuvent d\u00e9duire jusqu\u2019\u00e0 12 000 euros d\u2019amortissement par an sur le prix d\u2019acquisition du bien immobilier, \u00e9tal\u00e9 sur la dur\u00e9e de location, g\u00e9n\u00e9ralement un engagement de 9 ans.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Pour b\u00e9n\u00e9ficier de ce dispositif, le logement acquis doit r\u00e9pondre \u00e0 plusieurs crit\u00e8res : \u00eatre prioritairement situ\u00e9 dans des zones tendues, \u00eatre un habitat collectif ou un ancien avec au moins 30% de travaux, et respecter une performance \u00e9nerg\u00e9tique minimale exig\u00e9e par la loi, correspondant \u00e0 un DPE class\u00e9 A ou B. Cette condition \u00e9nerg\u00e9tique s\u2019inscrit dans la logique des ambitions environnementales nationales, renfor\u00e7ant la qualit\u00e9 globale du parc locatif.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n

Le dispositif Jeanbrun impose un engagement de location \u00e0 long terme, ce qui rassure les collectivit\u00e9s locales et les acteurs du logement sur la p\u00e9rennit\u00e9 des logements mis sur le march\u00e9. Il s\u2019agit d\u2019un dispositif incitatif puissant, mais qui exige des propri\u00e9taires une gestion attentive des crit\u00e8res techniques et administratifs, notamment en ce qui concerne la qualit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique. Sa mise en \u0153uvre s\u2019inscrit dans une dynamique globale o\u00f9 la fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re devient un outil majeur non seulement \u00e9conomique, mais aussi environnemental.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

R\u00e9forme du Diagnostic de Performance \u00c9nerg\u00e9tique (DPE) : impacts et perspectives pour les propri\u00e9taires<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

La refonte du DPE entr\u00e9e en vigueur au d\u00e9but de l\u2019ann\u00e9e modifie profond\u00e9ment la mani\u00e8re dont les logements sont \u00e9valu\u00e9s \u00e9nerg\u00e9tiquement. Le coefficient de conversion de l\u2019\u00e9lectricit\u00e9 a \u00e9t\u00e9 abaiss\u00e9 de 2,3 \u00e0 1,9, ce qui a pour effet imm\u00e9diat de reclasser un grand nombre de passoires thermiques, initialement not\u00e9es F ou G, vers les classes D ou E sans qu\u2019aucun travaux ne soient r\u00e9alis\u00e9s. Cette \u00e9volution, bien que technique, joue un r\u00f4le cl\u00e9 dans la fiscalit\u00e9 et la r\u00e9glementation des loyers.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Concr\u00e8tement, cela signifie que des logements initialement jug\u00e9s trop \u00e9nergivores pour \u00eatre mis en location pourraient d\u00e9sormais \u00eatre lou\u00e9s, \u00e9vitant ainsi des pertes de revenus importantes pour les propri\u00e9taires. Cette mesure permet aussi aux bailleurs de gagner du temps avant d\u2019engager de co\u00fbteuses r\u00e9novations, tout en restant dans les clous de la l\u00e9galisation croissante visant \u00e0 \u00e9liminer les passoires \u00e9nerg\u00e9tiques.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Par ailleurs, l\u2019obligation de r\u00e9aliser un DPE pour les copropri\u00e9t\u00e9s de moins de 50 lots \u00e9tend la zone d\u2019application \u00e0 un nombre plus large de biens, accentuant la pression sur les propri\u00e9taires \u00e0 investir dans la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique. Ce facteur impacte non seulement la valeur locative, mais aussi la fiscalit\u00e9 attach\u00e9e aux logements, car les dispositifs d\u2019incitation et d\u2019aides \u00e9tatiques comme MaPrimeR\u00e9nov sont souvent li\u00e9s aux r\u00e9sultats du DPE.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Enfin, pour les investisseurs, cette r\u00e9forme du DPE impose une analyse approfondie avant achat ou location, afin d\u2019anticiper co\u00fbts et gains li\u00e9s \u00e0 la performance \u00e9nerg\u00e9tique. Le DPE devient ainsi un v\u00e9ritable outil strat\u00e9gique dans la gestion patrimoniale, o\u00f9 la qualit\u00e9 environnementale du logement se traduit d\u00e9sormais par des effets fiscaux directs, notamment la capacit\u00e9 \u00e0 maintenir un taux de rentabilit\u00e9 favorable malgr\u00e9 la mont\u00e9e des exigences r\u00e9glementaires.<\/p>\r\n\r\n\r\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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